Первинний ринок житла 2025: як війна, затримки будівництва та ціни впливають на попит в Україні
Поточна ситуація на первинному ринку нерухомості України залишається однією з найбільш чутливих до економічних і геополітичних викликів. Після повномасштабного вторгнення ринок суттєво трансформувався, і навіть у 2025 році показники далекі від довоєнних реалій. За оцінками експертів, річний попит на первинне житло становить лише близько 20% від рівня 2021 року, а влітку цей показник падав нижче 15%. Причина не лише у воєнному стані та ризиках, а й у низьких темпах будівництва та тривалих затримках введення об’єктів в експлуатацію.
Однією з найбільших проблем, що гальмують відновлення ринку, стали саме затримки у здачі новобудов. Експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак пояснює:
“Середньозважені затримки по ринку сягають нині 18-24 місяці. Це стосується будь-якого житлового комплексу. До тієї дати, що вам обіцяють, треба додати півтора року. До війни цей показник становив 6-12 місяців. Це не мотивує людей нести гроші у відділ продажів”.
Така ситуація формує атмосферу недовіри до забудовників. Якщо раніше інвестор міг розраховувати на відносно коротке очікування, то нині до обіцяних термінів покупці автоматично додають ще півтора року, що знижує бажання вкладати гроші в первинне житло.
Психологічний бар’єр
Додатковим фактором є психологічна напруга. Люди постійно перебувають під тиском новин про бойові дії, економічну нестабільність і загрози безпеці. Вікторія Берещак відзначає:
“Люди весь час перебувають на гойдалках подій у світі та на фронті, що призводить до нестабільності попиту на житло. Наприклад, він традиційно зменшується в періоди енергетичного терору”.
Попит помітно знижується під час активізації атак на енергетичну інфраструктуру чи загострення на фронті. Покупці стали вибірковими й обережними, вкладаючи гроші лише туди, де впевнені у ліквідності об’єкта та мінімальних ризиках.
Яке житло купують найактивніше
Попри загальне падіння попиту, найбільшим попитом на первинному ринку користуються однокімнатні квартири площею 45-50 квадратних метрів. Експозиція такого житла (період від виставлення на продаж до підписання угоди) становить у середньому 1,5-3 місяці, тоді як інші формати продаються значно довше до 6 місяців.
Берещак підкреслює:
“У будь-якому випадку покупець є. Але він вибірково поміркований. Віднесе гроші туди, де впевнений, що це ліквідний продукт”.
Таким чином, навіть у складних умовах, ринок залишається живим, але покупець змінився: він діє прагматично, віддаючи перевагу компактному, недорогому та ліквідному житлу.
Динаміка будівництва й пропозиції
Обсяги будівництва залишаються низькими: за серпень по Україні було введено в експлуатацію лише 10 новобудов (13 секцій) у різних регіонах. Це вкрай мало для ринку країни з мільйонами переміщених осіб і постійним попитом на житло. Найактивніше здаються будинки в Київській, Львівській та Хмельницькій областях. У прифронтових регіонах, таких як Суми чи Запоріжжя, активність невелика, хоча ціни ростуть через дефіцит пропозиції.
Відділи продажу у більшості новобудов продовжують роботу, але пропозиція залишається більшою за попит. Раніше аналітики ринку фіксували, що попит на первинне житло вдвічі менший за пропозицію тобто продавати стає дедалі складніше, забудовники змушені шукати нові стимули.
Цінова ситуація: зростання навіть у зоні ризику
Ціни на первинне житло в Україні зросли у більшості регіонів, і найбільше в столиці. Середня вартість квадратного метра у Києві сягає $1 401/м², що робить його найдорожчим ринком країни. Водночас найдешевше житло у прифронтових містах, таких як Суми чи Запоріжжя, проте навіть тут ціни зростають через попит та обмежену пропозицію. Зокрема, у Сумах зростання становить 4% ($563/м²), у Запоріжжі 20% ($614/м²).
Аналітики відзначають, що в серпні в Сумах кількість покупців нових квартир зросла на 62% це найвищий показник в Україні. Але навіть з таким зростанням попит у цьому регіоні все одно залишається низьким через близькість бойових дій і кордону з країною-агресором.
Чому ринок не відновлюється швидше
Основні бар’єри для відновлення ринку затримки будівництва, війна, зростання цін, психологічна невизначеність та вибірковість покупця. Окремо аналітики підкреслюють: попри збільшення кількості угод у деяких регіонах, ринок не повернувся до довоєнного рівня, а рівень попиту залишається вдвічі нижчим за пропозицію.
Нові державні програми на кшталт “єОселя” дозволяють певним категоріям покупців зменшити перший внесок, але це не створює масового попиту на ринку.
Ринок первинної нерухомості в Україні 2025 року це простір обмежених можливостей, високих ризиків і стриманих надій. Покупець став обережним і прагматичним. Найбільшим попитом користується компактне житло у великих містах, а сама індустрія працює на межі можливостей через низькі темпи будівництва та нестабільність.
Як підсумовує Вікторія Берещак:
“Це не мотивує людей нести гроші у відділ продажів”.
Попри невелику позитивну динаміку окремих сегментів, ринок потребує передбачуваності, гарантій і нових рішень. Поки що це ринок очікувань, а не ринок стабільного попиту.
About the Author
Читати також:
Ціни на вторинне житло завмерли, оренда зростає: чому ринок нерухомості не реагує на “логіку” економіки 
Ціни на пальне в Україні: чому зростають, до чого готуватися 
Дефіцит без девальвації: чому курс гривні залишається стабільним попри рекордну зовнішню диспропорцію 
Український ринок пального: стабільність цін попри глобальні коливання та нові логістичні виклики
