Ринок нерухомості під тиском дефіциту: що показав 2025 рік і з чим країна входить у 2026-й

4.3/5 – 45 голосів

2025 рік став для українського ринку нерухомості роком складної рівноваги між попитом, який не зникає навіть під час війни, і пропозицією, що стрімко скорочується. Попри безпекові ризики, економічну невизначеність і втрати житлового фонду, ринок зберіг активність у житловому сегменті, тоді як комерційна нерухомість дедалі чіткіше демонструє спад інтересу з боку бізнесу.

Час для дій проаналізував річний звіт OLX про стан ринку нерухомості у 2025 році. Дані платформи дозволяють побачити не окремі коливання, а системні зрушення, які формують ціни, попит і поведінку покупців та орендарів напередодні 2026 року. Однією з ключових тенденцій року стало зростання цін на купівлю квартир на тлі дефіциту пропозиції. У 2025 році попит на купівлю квартир по країні зріс на 4%, водночас кількість пропозицій скоротилася одразу на 15%. Цей розрив безпосередньо вплинув на вартість житла: медіанна ціна квартир зросла на 19%.

OLX: медіанна вартість купівлі однокімнатної квартири та динаміка цін

Найвищі ціни традиційно зафіксовані у великих та відносно безпечних містах Києві, Львові, Івано-Франківську та Ужгороді. Саме Ужгород став рекордсменом року: вартість квартир тут зросла на 60%, що відображає поєднання обмеженої пропозиції, міграційного тиску і попиту з боку внутрішніх переселенців. Київ, попри обстріли та ризики, зберіг статус найдорожчого міста за абсолютними цінами: медіанна вартість однокімнатної квартири у столиці зросла на 16% за рік. Водночас зниження цін фіксувалося лише у прифронтових містах Запоріжжі та Миколаєві, що підкреслює вирішальну роль безпекового чинника.

OLX: продаж квартир станом листопад 2025 року та приріст порівняно з 2024 роком

Ще динамічніше у 2025 році розвивався сегмент приватних будинків. Попит на купівлю будинків на вторинному ринку зріс на 21%, тоді як пропозиція скоротилася на 2%. У результаті середні ціни на будинки підскочили на 27%, тоді як таунхауси та дуплекси подорожчали на 5%. Найбільше зростання вартості будинків зафіксовано у Сумах (+25%) та Ужгороді (+23%), тоді як найдорожчими для купівлі залишаються будинки у Києві, Ужгороді, Львові та Одесі.

OLX: продаж будинків, дані станом на листопад 2025 рік та приріст порівняно з 2024 роком

Водночас у південних і південно-східних регіонах тенденція була протилежною. У Херсоні ціни на будинки знизилися на 22%, у Дніпрі та Миколаєві на 8%, у Вінниці на 5%. Ці цифри свідчать про перерозподіл попиту на користь регіонів, де ризики руйнувань і перебоїв з інфраструктурою нижчі.

OLX: медіанна вартість купівлі будинку станом на листопад 2025 року та зростання цін порівняно з 2024 роком

Ринок довгострокової оренди квартир у 2025 році показав ще один характерний парадокс. Попит і пропозиція зменшилися на 3%, однак медіанна вартість оренди по країні зросла на 8%. Найбільше подорожчали трикімнатні квартири одразу на 21%, що вказує на зміну формату проживання і зростання попиту на житло для сімей або спільного проживання.

У сегменті однокімнатних квартир найсуттєвіше зростання цін зафіксовано в Одесі та Харкові по 25%. У Дніпрі, Запоріжжі, Рівному та Хмельницькому ціни залишилися на рівні 2024 року, а зниження відбулося лише у Луцьку на 4%. Найдорожчим містом для оренди однокімнатної квартири залишається Ужгород, де орендні ставки за рік зросли на 12%.

Окремої уваги заслуговує сегмент оренди приватних будинків, який став одним із найдинамічніших у 2025 році. Попит тут зріс на 19%, середня кількість відгуків на одне оголошення сягнула 12, а кількість активних пропозицій скоротилася на 11%. Це спричинило зростання медіанної вартості оренди будинків на 13% по країні. Ужгород випередив навіть Київ за рівнем орендних ставок, а найбільше річне зростання цін зафіксовано у столиці (+68%), Чернівцях (+57%) та Сумах (+43%).

На цьому тлі ринок комерційної нерухомості у 2025 році виглядає значно слабшим. В орендному сегменті кількість оголошень скоротилася на 12%, а кількість відгуків на 9%, що свідчить про зниження інтересу з боку бізнесу. Водночас медіанна вартість оренди зросла на 25%, передусім через подорожчання офісів (+31%). Натомість оренда приміщень під кафе, ресторани та кав’ярні подешевшала на 15%, що відображає складну ситуацію у сфері послуг.

У сегменті купівлі комерційної нерухомості попит і пропозиція знизилися на 6%, але медіанна ціна зросла на 11%. Найбільше подорожчали об’єкти під заклади громадського харчування на 17%, що частково пояснюється дефіцитом якісних локацій у відносно безпечних містах.

Прогноз на 2026 рік, який випливає з річного звіту OLX, залишається стримано напруженим. Обмежена пропозиція житла, руйнування фонду, відкладені рішення про продаж і висока вартість будівельних матеріалів і надалі тиснутимуть на ціни як на вторинному, так і на первинному ринку. Ключовими факторами підтримки попиту залишатимуться державні програми, зокрема «єОселя», а також житлові ваучери для військових і внутрішньо переміщених осіб.

У сегменті оренди найбільш затребуваними залишатимуться квартири з автономним опаленням і резервним живленням, а також приватні будинки. Тенденція переїзду з великих міст у передмістя збережеться. Для комерційної нерухомості перспективними залишаються склади та логістичні хаби, тоді як офісний сегмент і надалі перебуватиме під тиском.

Загалом 2025 рік показав, що ринок нерухомості України дедалі менше реагує на короткострокові коливання і дедалі більше на базові умови виживання: безпеку, автономність і стабільність інфраструктури. Саме ці чинники визначатимуть поведінку покупців і орендарів у 2026 році, незалежно від загальної економічної риторики.