Первинний ринок житла змінюється: українці обирають не метри, а готовий результат

4.3/5 – 37 голосів

Первинний ринок нерухомості в Україні входить у фазу структурних змін. Час для дій проаналізував нову динаміку попиту та пропозиції й дійшов висновку: покупець більше не готовий брати на себе всі ризики ремонту. Замість квартири «після будівельників» дедалі частіше обирається готовий продукт із завершеним оздобленням.

Протягом багатьох років стандартна модель продажів на первинному ринку була однаковою. Квартири купували на етапі будівництва або одразу після введення в експлуатацію без ремонту. Власник самостійно організовував внутрішні роботи, планував бюджет, шукав бригаду та контролював строки. Новобудови обирали через нижчу стартову ціну, можливість розтермінування та перспективу зростання вартості. Ремонт вважався обов’язковим, хоча й тривалим етапом.

У 2025 році поведінка покупців змінилася. Запити на квартири з ремонтом від забудовника зросли до 35-45%, тоді як у 2023 році їх частка становила лише 15–20%. Прогноз на 2026 рік до 40-45%. Це означає, що майже кожен другий потенційний покупець очікує отримати житло, готове до заселення.

Попит формує нову логіку ринку. Квартира з ремонтом продається в середньому на 20–30% швидше, ніж «сире» житло. При цьому ціна таких об’єктів на 20–30% вища. Покупці свідомо платять більше, але отримують прогнозованість витрат і строків. Причини цього зсуву лежать у площині економіки та ризиків. У 2025 році вартість ремонтних робіт зросла майже на 6%. Будівельні матеріали та послуги подорожчали на 10–30%. Найбільше плитка, сантехніка, ламінат, фарби, гіпсокартон та утеплювачі. Витрати на ремонт стали важко прогнозованими. До цього додається кадровий дефіцит. На початку 2026 року зафіксовано понад 150 тисяч відкритих вакансій. Нестача штукатурів, плиточників, електриків і сантехніків сягає 30-45%. Це означає, що навіть за наявності коштів строки виконання робіт можуть затягуватися.

Окремий фактор перебої з електропостачанням. Протягом 2024 року у Києві діяли графіки відключень майже десять місяців понад 1950 годин обмеженого постачання. У другій половині 2025 року відключення повернулися на 600-800 годин, а на початку 2026 року додалося ще 300–400 годин аварійних обмежень. Для приватного ремонту це означає збої в логістиці матеріалів, простої та додаткові витрати. У підсумку ремонт може подорожчати на 12-18%, а його тривалість розтягнутися від чотирьох до шістнадцяти місяців.

У таких умовах готова квартира стає інструментом контролю ризиків. Забудовники, використовуючи генератори на майданчиках, можуть продовжувати роботи навіть під час відключень. Покупець отримує фіксований бюджет і чіткі строки заселення. Водночас пропозиція обмежена. Лише близько 4% житлових комплексів у Києві пропонують квартири з ремонтом від забудовника. Попит випереджає ринок, що формує нову цінову динаміку.

Важливу роль відіграє державна програма “єОселя”. Понад 50% запитів на квартири з ремонтом припадає саме на неї. Покупці прагнуть включити витрати на оздоблення в суму іпотеки, щоб уникнути додаткового фінансового навантаження після купівлі. Подібні процеси спостерігаються і на вторинному ринку. Понад 60% угод припадає на житло зі свіжим ремонтом. Квартири зі старим оздобленням продаються довше та потребують дисконту. Прогноз на 2026 рік до 65-70% угод можуть припадати на об’єкти з якісним ремонтом. Оцінка ринку формулюється однозначно:

«У 2025 році ми чітко побачили зміну логіки покупця: люди дедалі частіше обирають не квадратні метри, а готовий продукт із зрозумілою економікою. Квартира з ремонтом це не просто тренд, а реакція ринку на реальні проблеми: подорожчання матеріалів, нестачу майстрів, затягнуті строки та можливість заїхати майже одразу після здачі новобудови».

Первинний ринок житла переходить від моделі мінімальної ціни до моделі передбачуваності. У воєнних умовах покупець прагне не економії на старті, а стабільності після угоди. Готовий ремонт перестає бути додатковою опцією він стає частиною нової фінансової стратегії домогосподарств. Це означає, що девелоперам доведеться адаптувати продукт, а ринку перебудувати структуру пропозиції. Попит уже визначив напрям руху.