Ринок житла України після війни: чому дефіцит пропозиції може стати новою реальністю
Український ринок житлової нерухомості входить у складний і водночас показовий період. Формально він живе в умовах війни, обмеженого попиту й високих ризиків. Але за цією видимою стагнацією накопичується інша реальність відкладений попит і звужена пропозиція, які можуть зіткнутися одразу після покращення безпекової ситуації. Протягом повномасштабної війни обсяги нового житлового будівництва суттєво скоротилися. Частина девелоперів повністю заморозила проєкти, частина відклала старт нових черг. Причини очевидні: високі безпекові ризики, різке зростання собівартості будівництва, нестача робочої сили, обмежений доступ до фінансування і значно обережніша поведінка покупців. Ринок перестав бути інвестиційним у класичному розумінні. Купівля житла на початкових етапах будівництва, яка до 2022 року була масовою практикою, нині стала винятком. Водночас попит на житло не зник. Він не реалізувався, але й не розчинився. Поведінка покупців чітко показує: у моменти відносної стабілізації безпекової ситуації або позитивних сигналів із фронту кількість звернень до відділів продажу та реальних угод зростає. Це означає, що рішення про купівлю просто відкладалися, а не скасовувалися.
Саме тут виникає ключовий ризик. Будівництво це довгий цикл. Від старту проєкту до введення будинку в експлуатацію минає в середньому два-три роки. Через те, що нових стартів у 2023-2025 роках було недостатньо, ринок може опинитися в ситуації, коли попит відновлюється швидше, ніж з’являється нова пропозиція. Критичним може стати перший–другий рік після стабілізації безпеки, коли частина українців почне повертатися з-за кордону, а внутрішня міграція знову активізується.
Час для дій проаналізував усю підтверджену інформацію та динаміку ринку і дійшов висновку: йдеться не про короткостроковий стрибок, а про структурний дисбаланс. Пропозиція житла формується повільно, а попит у разі стабілізації може зрости різко. У 2026 році ринок первинної та вторинної нерухомості, за наявних економічних і безпекових умов, імовірно, збереже тенденції попереднього року. Обмежена пропозиція, високі ризики та зростаючий попит створюватимуть додатковий тиск на ціни. На первинному ринку немає передумов для зниження вартості житла. Навпаки, дефіцит нових проєктів, подорожчання будівельних матеріалів і нестача кадрів працюють у протилежному напрямку.
Змінюється й поведінка покупців. Люди дедалі частіше обирають готове житло або об’єкти з високим рівнем готовності, уникаючи ранніх стадій будівництва. Це додатково зменшує ліквідність нових проєктів і ускладнює девелоперам запуск наступних черг. Важливим фактором підтримки попиту залишається державна програма «єОселя», особливо в сегменті первинного житла. Потенційно ринок можуть підсилити і житлові ваучери для військовослужбовців та внутрішньо переміщених осіб. Але навіть ці інструменти не компенсують загального дефіциту фінансування та обмеженого доступу до іпотечних механізмів.
На вторинному ринку ситуація виглядає не менш напружено. Пропозиція скорочується через руйнування житлового фонду, а також небажання власників продавати нерухомість у період невизначеності. Частина об’єктів фактично випала з ринку, частина очікує кращого моменту для продажу. При цьому попит зберігається і навіть має потенціал до зростання. Покупці дедалі чіткіше формулюють пріоритети. Найбільший інтерес викликають квартири з автономним опаленням, будинки з резервним електроживленням і житлові комплекси, адаптовані до тривалих відключень. Це формує нову структуру попиту, але не розширює загальну кількість доступних об’єктів.
Дані за підсумками 2025 року підтверджують загальну тенденцію: ціни на первинному і вторинному ринку зростали в більшості регіонів України. Найбільше подорожчання зафіксували в окремих західних і центральних областях, тоді як прифронтові регіони залишаються найдешевшими, але й найбільш ризикованими для інвестування. Київ утримує статус найдорожчого ринку з помітною різницею між районами, де елітні локації зростають швидше за масовий сегмент.
У підсумку ринок житлової нерухомості входить у фазу, де ключовим викликом стає не стільки ціна, скільки доступність житла як такого. Якщо запуск нових проєктів і надалі відкладатиметься, а державна політика не стане більш прогнозованою, ризик дефіциту перетвориться з прогнозу на реальність. Житло в Україні перестає бути лише питанням комфорту чи інвестиції. Воно дедалі більше стає елементом соціальної стабільності. І від того, чи зможе держава вже зараз створити умови для відновлення будівництва, залежить не лише динаміка цін, а й здатність країни втримати людей у момент, коли з’явиться шанс на безпечніше майбутнє.
About the Author
Читати також:
Ринок нерухомості під тиском дефіциту: що показав 2025 рік і з чим країна входить у 2026-й 
Первинний ринок житла 2025: чому попит залишається низьким, а ціни зростають 
Ціни на вторинне житло завмерли, оренда зростає: чому ринок нерухомості не реагує на “логіку” економіки 
Генерація як нова норма: як Україна перебудовує енергетику після блекаутів
