Міфи та реальність “нових правил” купівлі нерухомості: що дійсно змінюється з 2026 року
У соціальні мережі заполонили повідомлення про нібито нові, жорсткі правила купівлі нерухомості в Україні з 1 січня 2026 року. Автори таких дописів залякують потенційних покупців і продавців обмеженнями, “додатковими перевірками” та зміною самого порядку оформлення угод.
Однак ця інформація не відповідає дійсності, що чітко підтверджує Міністерство юстиції України.
Міністерство юстиції України спростовує недостовірну інформацію, що поширюють у соціальних мережах, стосовно запровадження нових правил при купівлі нерухомого майна, починаючи з 1 січня 2026 року. Цей коментар базується на чинному законодавстві та підзаконних актах, що регулюють ринок нерухомості в частині фінансового моніторингу й нотаріального контролю.
Насправді в Україні вже понад десять років нотаріуси при здійсненні операцій з нерухомим майном (посвідчуючи договори купівлі-продажу нерухомості) виконують обов’язки суб’єктів первинного моніторингу. Йдеться про виконання ними функцій контролера за дотриманням законодавства у сфері запобігання та протидії легалізації (відмиванню) доходів, фінансуванню тероризму та розповсюдженню зброї масового знищення. Один із обов’язків нотаріуса перевірка джерел походження коштів при здійсненні операцій з нерухомістю, зокрема, на суму, що дорівнює чи перевищує 400 тис. грн.
Для цього нотаріуси вимагають відповідні документи, які підтверджують походження коштів: декларацію про майновий стан і доходи, документи про спадщину, дарування, кредит, дохід від відчуження майна тощо. Ця норма є обов’язковою для нотаріусів згідно з чинним законодавством і на сьогодні. Законодавство у сфері фінансового моніторингу не зазнало змін.
Що справді змінюється: лише податкова звітність нотаріусів
Починаючи з 1 січня 2026 року, набирають чинності зміни, які стосуються порядку подання звітності нотаріусами. Це не впливає на порядок укладення чи посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна для громадян.
Державна податкова служба України повідомляє:
- З 1 січня 2026 року приватні нотаріуси звітуватимуть щоквартально (з деталізацією по місяцях звітного кварталу), а державні щомісячно.
- Такі зміни передбачені Законом України № 4536-ІХ від 16 липня 2025 року, яким оновлено низку норм Податкового кодексу України.
- Інформацію нотаріуси подаватимуть за формою додатку 4 ДФ до податкового розрахунку відповідно до наказу Міністерства фінансів України від 13.01.2015 № 4.
- Інформацію слід подавати за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса.
- У звітності нотаріуси відображають дані, передбачені пунктом 172.4 статті 172, пунктом 173.4 статті 173, пунктом 174.4 статті 174 Податкового кодексу, зокрема:
- про посвідчені договори купівлі-продажу (міни) рухомого та нерухомого майна між фізичними особами;
- про посвідчені договори дарування;
- про видані свідоцтва про право на спадщину.
Ці відомості є підставою для перевірки правильності нарахувань та контролю за сплатою податку на доходи фізичних осіб та інших обов’язкових платежів.
Юридичні джерела та акти, що підтверджують позицію
- Закон України від 16 липня 2025 року № 4536-ІХ
«Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України у зв’язку з прийняттям Закону України “Про інтегроване запобігання та контроль промислового забруднення”» - Наказ Міністерства фінансів України від 13.01.2015 № 4
«Про затвердження форми Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків – фізичних осіб, і сум утриманого з них податку…»
Актуально
З точки зору юридичної практики, ситуація є прозорою та зрозумілою:
- Жодних нових обмежень чи додаткових перевірок для громадян з 2026 року не вводиться.
- Вимоги щодо підтвердження джерел коштів під час купівлі нерухомості діють давно і незмінні.
- Реальні новації стосуються виключно форми та періодичності податкової звітності нотаріусів це технічне вдосконалення, а не посилення процедур для населення.
- Усі довідки й документи, які нотаріуси мають право вимагати для ідентифікації джерел коштів, це стандартна європейська практика у сфері протидії відмиванню коштів.
Отже, хвиля паніки щодо “нових правил” базується на непорозумінні або цілеспрямованих маніпуляціях. Усі вимоги до покупців і продавців нерухомості залишаються тими ж, що і раніше. Законодавство чітко визначає обов’язки нотаріусів і новації стосуються лише звітності до податкових органів.
Якщо ви плануєте купівлю чи продаж нерухомості, не варто піддаватися на фейки. Консультуйтеся з професійними юристами й нотаріусами, орієнтуйтеся лише на перевірені джерела інформації.
About the Author
