Муніципальне орендне житло: хто і як зможе отримати доступне житло в Україні
У липні 2025 року Кабінет міністрів України дав старт новому амбітному проєкту створенню фонду муніципального орендного житла. В уряді цю ініціативу подають як відповідь на затяжну житлову кризу, яка особливо загострилася після початку повномасштабної війни. Однак за гучними заявами залишаються десятки конкретних питань: коли з’являться перші квартири, хто реально зможе їх отримати і чи справді орендна плата буде «нижчою за ринкову», як обіцяють чиновники.
За даними аналітичного центру Cedos, до вторгнення більшість українців мали власне житло 95%. Після 2022 року ця цифра впала до 76-79%. Причини очевидні: мільйони людей змушені були покинути свої домівки, тисячі будинків зруйновані або непридатні для проживання. За оцінками різних джерел, в Україні нині від 3,7 до 5 мільйонів внутрішньо переміщених осіб. Саме ця група разом із ветеранами, військовими, родинами загиблих, сиротами, вчителями й лікарями і потрапляє у фокус нового проєкту.
Що пропонує уряд
Суть експерименту полягає у створенні муніципального фонду житла, яке здаватиметься в оренду за ціною, нижчою за ринкову. Одержувачів визначатимуть за чіткими критеріями за словами прем’єра Дениса Шмигаля, “нормою буде 40 квадратних метрів на родину з двох осіб, повне облаштування квартири меблями та побутовою технікою”. Це важливий момент раніше соціальне житло часто було у напівготовому стані, без базового ремонту.
Вартість оренди однокімнатної квартири уряд декларує на рівні 6 тисяч гривень на місяць. Для порівняння: середня ринкова ціна оренди по країні понад 7,5 тисячі, а у Львові чи Закарпатті оренда перевищує 10 тисяч гривень. Таким чином, новий підхід справді дає шанс на більш доступне житло для тих, хто цього найбільше потребує. Проте ціна є лише частиною питання.
Як це працюватиме механіка проєкту
Замовниками будівництва житла виступатимуть місцеві громади. Вони ж розроблятимуть проектну документацію, опираючись на типові рішення, що мало б прискорити і здешевити процес. Фінансування за кошти місцевих бюджетів, грантів, кредитів партнерів (зокрема Європейського інвестиційного банку), частково за міжнародні програми, як HOPE від Світового банку. На першу хвилю передбачено до 400 млн євро, ще 540 млн грн виділено на ремонт житла у громадах, що постраждали від бойових дій.
Пілотна фаза триватиме два роки. За цей час уряд планує відпрацювати механізми розподілу, визначити оптимальні умови для учасників, оцінити реальну потребу і скоригувати підходи перед масштабуванням.
Які умови отримання і для кого
Відбір майбутніх орендарів питання, яке наразі залишається відкритим. Заяви уряду поки що містять загальні критерії: ветеранський статус, належність до числа ВПО, соціальна вразливість (сироти, вчителі, медики, комунальники). При цьому регіональні особливості будуть враховуватися залежить від локації, а самі громади матимуть право коригувати перелік пріоритетних груп.
Передбачається, що договір оренди укладатимуть на визначений термін із можливістю пролонгації, а орендар не матиме права приватизувати житло, що має вберегти фонд від розпродажу, як це було у 90-ті. Також обіцяють контроль за якістю житла і регулярний аудит його використання.
Актуально
Які ризики та проблеми бачать експерти
З одного боку, муніципальна оренда давно випробуваний у Європі і світі інструмент для забезпечення базових житлових потреб. З іншого, в Україні досі не існувало системи, яка б ефективно адмініструвала орендний житловий фонд. Часто навіть із соціальним житлом виникали зловживання, нерівномірний розподіл і затримки з ремонтами. Успіх нового експерименту залежить від якості управління, прозорості процедур і участі самих громад.
Не менш важливе фінансування. Місцеві бюджети за умов війни вкрай обмежені, а міжнародна підтримка часто носить цільовий характер. Чи вдасться оперативно збудувати хоча б перші сотні квартир, покаже лише практика.
Ще одна відкрита тема масштаб. Зруйновано понад 2 млн домогосподарств, тоді як реальний обсяг нового фонду поки не названо. Враховуючи обсяги руйнувань і кількість переселенців, ризик невідповідності попиту і пропозиції очевидний.
Що це означає для ринку оренди
Запуск муніципального житла може стати серйозним сигналом для ринку, особливо в західних і центральних регіонах, де попит на оренду останні два роки б’є рекорди. Якщо ціна на таке житло буде стабільно нижчою за ринкову і не супроводжуватиметься прихованими платежами, приватним орендодавцям доведеться підлаштовуватись або покращувати умови, або знижувати ціну.
Водночас, для держави це можливість протестувати модель соціальної оренди, яка справді може стати рятівною для тисяч родин у кризі. Перші результати будуть показові як для самих громад, так і для інвесторів.
Муніципальна оренда житла не панацея. Це один із необхідних кроків, які дають шанс повернути довіру до державної житлової політики. Успіх залежить від того, чи зможе уряд втримати баланс між реальними потребами і можливостями бюджету, чи буде механізм прозорим, а розподіл справедливим.
Поки що це лише старт експерименту, який може задати нову планку для ринку оренди, але й ризикує залишитися ще одним незавершеним проєктом, якщо не буде політичної волі і постійного контролю з боку суспільства.
Пояснення термінів
муніципальне орендне житло житло, яке перебуває у власності громади та надається громадянам у тимчасове користування за фіксованою, нижчою за ринкову ціною, без права викупу.
ВПО внутрішньо переміщені особи, тобто громадяни, які були змушені залишити свої постійні місця проживання через бойові дії.
пілотна фаза початковий етап впровадження проєкту, коли тестують і відпрацьовують основні механізми перед повномасштабним запуском.
About the Author
Читати також:
Ціни на вторинне житло завмерли, оренда зростає: чому ринок нерухомості не реагує на “логіку” економіки 
Дах над головою після війни: як Україна створює нову житлову політику 
Ультиматум Трампа Ірану: два тижні до війни чи останній шанс на дипломатію? 
Держава тримає курс: що насправді ухвалив Кабмін 27 травня
