Ціни на житло не зростають, а оренда - так: що відбувається з ринком у 2025
Фіксація на місці так коротко можна описати те, що відбувається з ринком житла в Україні у 2025 році.Оголошення одне, реальні угоди – зовсім інше. Ціни на квартири в Києві, Львові, Харкові переважно стоять або навіть знижуються. А от оренда росте.
Про це йдеться у червневому звіті Національного банку України про фінансову стабільність. У документі зазначено: попри те, що в оголошеннях продажу житла фігурують вищі ціни, реальні угоди цього не підтверджують. І в цьому важливий сигнал: ринок не рухається вперед, але й не провалюється.
Чому ціни не ростуть?
На перший погляд, мало б бути навпаки. Попит після масових релокацій стабілізувався. Гривня зміцнилась. Будівництво дорожчає повільніше, ніж у попередні роки. Але ціна за квадратний метр, за даними НБУ, переважно не змінюється, а місцями знижується.
Причин кілька:
1. Безпекова ситуація.
Велика частина країни живе у стані непередбачуваності. Покупка житла – довгострокове рішення, яке вимагає впевненості. А її немає. Люди відкладають вкладення в нерухомість до “кращих часів”, навіть якщо мають гроші.
2. Валютний фактор.
Ціни на житло традиційно вказують у доларах. Зміцнення гривні до долара автоматично знижує вартість квадратного метра в гривневому еквіваленті. Це технічний, але вагомий чинник, який зупиняє інфляційне зростання.
3. Собівартість будівництва.
Згідно зі звітом НБУ, темпи зростання собівартості будівництва сповільнились. У 2022-2023 роках саме цей фактор був ключовим у формуванні високої ціни. Сьогодні тиск на забудовників зменшився, а це стабілізує цінову динаміку і на вторинному ринку.
Попит є, але не на купівлю
Попри ціни, що “стоять”, люди житло шукають. Але не купують, а орендують.
Ціни на оренду, особливо в Києві, виросли стрімко. Середня ставка оренди однокімнатної квартири в столиці вже перевищує 12-13 тис. грн. У регіонах менше, але тенденція загальна: попит на оренду стабільно зростає.
НБУ прямо каже: потреба в комфортному житлі є, але не завжди підкріплена можливістю або бажанням купити квартиру. І ця диспропорція підживлює орендний ринок.
Чому оренда дорожчає?
- Повернення до великих міст.
Релоканти* повертаються до Києва, Львова, Харкова. Частина внутрішньо переміщених осіб намагається знайти житло ближче до місця роботи. Але купити квартиру поки не можуть або не хочуть. - Недостатньо нового житла.
Будівництво новобудов обмежене забудовники не поспішають запускати нові проєкти, а старі часто заморожені. Пропозиція не встигає за попитом, і це створює тиск на орендні ставки. - Цінове співвідношення.
За даними НБУ, у Києві співвідношення ціни покупки до річної оренди впало до 9 разів нижче історичного середнього і значно нижче рівня 2021–2022 років. Це означає, що квартира здається дорожче, ніж коштує з погляду інвестора це привабливо, а для орендаря – навпаки.
А що з первинним ринком?
Ситуація дуже схожа. Навіть у регіонах, де попит на новобудови традиційно високий (Львів, Івано-Франківськ, Тернопіль), ціни не зростають. Частково через те, що нових об’єктів на ринку мало, а старі здаються в умовах високої конкуренції та нестабільного попиту.
Звичайно, собівартість будівництва зменшила тиск, але довіра до новобудов, особливо без фінансових гарантій, залишається обмеженою.
Співвідношення ціни до доходу, ще один сигнал
У звіті НБУ наголошується: вартість стандартної квартири по відношенню до доходу домогосподарства залишається на історичних мінімумах. Тобто, з точки зору економіки житло доступне. Але з точки зору психології та безпеки не завжди бажане.
Люди не інвестують у квартири не тому, що не можуть, а тому, що не впевнені, чи варто.
Іпотека: є, але не працює
Держава запустила кілька іпотечних програм зокрема «єОселя». Але за підсумками кварталу частка іпотечних угод у загальній кількості операцій становить лише 2–3%, за винятком Київської області (там близько 10%).
Це занадто мало, щоб зрушити ринок. Причина – складність процедури, обмеження по критеріях і, знову ж таки, невизначеність. Люди не хочуть брати довгострокові зобов’язання, поки не впевнені в завтрашньому дні.
Регіональна карта: де житло дешевшає, а де тримається
- Київ, Львів: незначне зниження цін, стабільний попит на оренду.
- Харків: ціни на вторинне житло впали на 10-11% за рік.
- Західні області: новобудови тримаються в середньому $730 за м², що на 7,5% більше в доларі, але вже без зростання в гривні.
- Південь, схід: мінімальна активність, попит слабкий.
То чи вигідно купувати зараз?
З економічної точки зору так. Ціни не ростуть, оренда дорожчає, співвідношення “покупка/оренда” привабливе. Але з психологічної ні, якщо ви не впевнені у власному майбутньому.
Це той випадок, коли ринок не працює “по книжці”. Логіка економіки каже: купуй. А внутрішній голос чекай.
- Ринок нерухомості в Україні у 2025 це про стабільність без зростання.
- Оренда дорожчає, бо попит є.
- Покупка доступна, але ризикована.
- Люди обережні, і це стримує весь сектор.
Можливо, це і є справжня “нова реальність” ринку: коли логіка цифр не головне, а головне довіра й відчуття безпеки. Без них жоден квадратний метр не стане домом.
* Релокант – це людина, яка змінила місце проживання, переїхала в інше місто або країну, зазвичай через війну, роботу або особисті обставини.
About the Author
